Problemen met vooral kleine verenigingen van eigenaren (vve’s) leiden tot verloedering van panden en straten. Veel vve’s zijn niet meer actief door ruzie tussen eigenaren of inactiviteit van een van de deelnemers. Daardoor blijft onderhoud van huizen achterwege. De regelgeving voor vve’s behoeft dan ook dringend groot onderhoud.

Er wordt op het jaarcongres van de stichting VvE Belang een onderzoek gepresenteerd naar de problemen bij de kleinere vve’s. ‘Een eigenaar die niet kan of niet wil meewerken in een vve is echt een probleem’, aldus het rapport. ‘Alleen nieuwe regelgeving zal hen in beweging kunnen brengen.’

Vve’s verenigen appartementseigenaren in doorgaans één gebouw. De leden zijn verantwoordelijk voor hun eigen woning, maar samen moeten ze onder meer onderhoud van gevel, dak en portiek voor hun rekening nemen. Een goed functionerende vve spaart geld voor dat onderhoud en laat het tijdig uitvoeren. Nederland telt inmiddels 144 duizend vve’s, blijkt uit het onderzoek. Dat aantal groeit door nieuwbouw en de populariteit van appartementen.

Een op de vier particuliere woningen zit in een vve en is dus voor onderhoud afhankelijk van een goed functionerende vereniging van eigenaren. 34 procent van de vve’s is ‘zeer klein’ en heeft slechts 2 wooneenheden als lid. Nog eens 29 procent is ‘klein’, met maximaal vijf leden. De optimale grootte is volgens het onderzoek zes tot twintig leden.

Als de stemmen staken in een vve met slechts twee leden, dan ‘is er geen andere oplossing dan niets doen’, schetst directeur Kees Oomen van VvE Belang de problemen bij de micro-vve’s. ‘Je hebt altijd een meerderheid van stemmen nodig om een besluit te nemen, bijvoorbeeld voor gevelherstel. Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om een zaak voor de rechter uit te vechten. Er kunnen ook nog eens geen sancties worden opgelegd, omdat het om privaat eigendom gaat.’

Rotte plek 

Het resultaat is vaak dat er niets meer wordt gedaan aan onderhoud. De vve gaat ‘slapen’. Dat kan grote gevolgen hebben voor de omgeving. Oomen: ‘Een niet-functionerende vve is als een rot plekje in een appel. Uiteindelijk wordt de hele appel rot. In bijvoorbeeld Rotterdam-Zuid of wijken in Den Haag zie je dat panden in verval raken, met verloedering van de straat en de buurt als gevolg. Dat tij is vaak moeilijk te keren.’

In portiekflats in de grote steden ziet VvE Belang soms zes tot twaalf zeer kleine en zelfstandige vve’s in één gebouw. Oomen: ‘Dat is om te beginnen alleen al organisatorisch een enorm probleem. De ene vve heeft niets te zeggen over de ander. Dat kan algemeen beheer echt onmogelijk maken. Gevels, balkons en trappenhuis worden niet meer bijgehouden. Ook wordt een besluit om de woningen te verduurzamen niet meer genomen.’

Ingrijpen is urgent, oordeelt Oomen. ‘Bijvoorbeeld ook omdat taxateurs sinds 1 april 2018 verplicht zijn zich bij de waardebepaling van een woning uit te laten over de staat van de vve. Zit je als eigenaar in een vve met een buurman die niets kan of wil doen, dan kan je appartement onverkoopbaar worden.’

Koepel-vve’s

Een oplossing is de oprichting van koepel-vve’s. ‘Laat de kleine vve’s opgaan in grotere verbanden, bijvoorbeeld in een vereniging met 36 leden. Dat garandeert de besluitvorming. Je voorkomt onderhoudsproblemen. Bovendien wordt beheer van de vve door een professionele partij financieel haalbaar.’

Voor een wettelijke verplichting van een koepel-vve is de stichting nog geen voorstander. Maar de overheid zou de oprichting van grotere vve-verbanden wel kunnen financieren, vindt Oomen. ‘Of ga gesprekken aan met kleine vve’s, zoals bijvoorbeeld in Rotterdam al gebeurt. Vaak is er huiver om invloed op te geven, bij de overgang naar een koepel.’

Een andere verbetering: iedere nieuwe vve zou in het reglement een voorziening moeten hebben voor conflictbeslechting. ‘Bijvoorbeeld via een mediator, ook zonder toestemming van de vve-vergadering. De vve-praktijk moet echt verbeteren.’